Strategia Kiinteistömaailman Tarjouskauppaan

Etsiessämme asuntoa pelästyin aina, jos asunto oli myynnissä Kiinteistömaailman Tarjouskaupassa eli asunto myydään avoimessa huutokaupassa, jossa tarjoukset ovat kaikkien nähtävillä netissä. Myynti-ilmoituksessa oleva hinta toimii huutokaupan lähtöhintana, jota sitten korotetaan välittäjän välityksellä.

Pysyin yleensä kaukana Tarjouskauppakohteista: hinta saattoi pompsahtaa helposti taivaisiin hulluuden iskettyä ostajiin. Ja tietenkin siinä kävi juuri niinkuin pelkäsin: Pirikämppä oli laitettu myyntiin Tarjouskaupalla.



Onneksi ei tarvinnut ihan tyhjän päällä jännittää: Kiinteistömaailma näyttää menneet Tarjouskaupat ja niistä tehdyt tarjoukset. Oman mielen rauhani ja tulevaa huutostrategiaa varten ryhdyin analysoimaan tarjouskauppojen huutoja. Tulin seuraaviin tuloksiin:

1. Ankkurointi:

1. Hinnat nousivat yleensä lähtöhinnasta 20 000€ (+- 2 000€)
2. Korotus oli yleensä tonnin suuruinen

Uskoisimpa että ilmiön selittää psykologinen ilmiö: Anchoring and adjustment heuristic. Ensimmäinen huuto/lähtöhinta toimi huutajille "ankkurina" eli referenssipisteenä, josta uskalletaan korottaa maksimissaan 20 000€ ylöspäin lähtöhinnan absoluuttisesta suuruudesta riippumatta. Miksi juuri 20 000€? Jaa-a, ehkä tähän sekoittuu myös ihmisen kyky käsittää suuria lukuja (large numbers, number sense) tai/ja jotain muuta yhtä ihmeellistä.

2. Hullaantuminen:
Joissain keskustan yksiöissä/kaksioissa Tarjouskauppa-kohteiden hinnat saattoivat nousta hulluihin lukemiin: mitä todennäköisimmin huutajat olivat rakastuneet asuntoon ja heihin oli iskenyt hulluus.



3. Randomit:
Kolmanteen kategoriaan menevät sitten kaikki ne muut huutamiskuviot: liian korkealle asetettu lähtöhinta, jolloin yleensä oli vain yksi tarjous alle asetetun lähtöhinnan tai suuren eron tekeminen heti ensimmäisessä tarjouksella (+ muut ilmiöt joihin en jaksanut kiinnittää huomiota).


Näiden huomioiden pohjalta rakensimme oman huutostrategiamme:

1. Arvioimme tarjouskaupassa muodostuvan maksimihinnan, jotta tiesimme kannattaako Pirikämpästä edes haaveilla:
   lähtöhinta + 20.000€
2. Päätimme oman maksimitarjoussummamme:
   alueen keskihinta (huomioon ottaen kiinteistön iän) - remontin hinta
3. Korottaisimme aina edellistä tarjousta tonnilla
4. Emme tulisi hulluiksi (note to myself!)

Ja kaikki meni lähes suunnitelmien mukaan:

Kilpailija-huutajan nostaessa hinnan sopimaamme absoluuttiseen maksimiimme , koimme suuren kolauksen: itse luomiemme sääntöjen mukaan oli aika luovuttaa peli hulluuden välttämiseksi. Kuitenkin Arnoldin sääntöjä noudattaen tarjosimme tonnin yli oman maksimimme.

Ja sitten kaikki päättyikin kuin Strömsössä. Tai oikeastaan vasta alkoi.